問：建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)什么時候納入營改增？其范圍包括哪些經(jīng)營業(yè)務(wù)？主要涉及哪些增值稅稅目？
答：建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)自2016年5月1日起納入營改增。根據(jù)財稅〔2016〕36號文，銷售服務(wù)是指提供交通運輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。其中，建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。建筑業(yè)涉及的主要稅目即銷售建筑服務(wù)。
房地產(chǎn)業(yè)主要涉及兩個稅目，一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目；二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)（不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃）。
問：營改增后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅率如何規(guī)定？
答：財稅〔2016〕36號文明確規(guī)定，納稅人提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。因此，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)即銷售建筑服務(wù)和銷售不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)的適用稅率為11%。
建筑業(yè)小規(guī)模納稅人銷售建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售建筑服務(wù)，征收率為3%；
房地產(chǎn)業(yè)小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。
問：納稅人如兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率時應(yīng)如何核算？
答：納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。
例如：某房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人既有不動產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，又有經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（兩項業(yè)務(wù)不屬于混合銷售），如果該納稅人能夠分別核算上述兩項應(yīng)稅行為的銷售額，則銷售不動產(chǎn)適用11%的增值稅稅率，提供經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率；如果該納稅人沒有分別核算上述兩項應(yīng)稅行為的銷售額，則銷售不動產(chǎn)和提供經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)均從高適用11%的增值稅稅率。
問：建筑業(yè)一般納稅人可選擇按簡易計稅方法計稅的項目有哪些？
答：建筑業(yè)一般納稅人可選擇按簡易方法計稅的項目有：
1．一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。
2．一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。
3．一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
建筑工程老項目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；
（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
問：某建筑業(yè)企業(yè)一般納稅人存在營改增之前已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增后進行工程決算時應(yīng)如何進行涉稅處理？
答：該企業(yè)可選擇適用簡易計稅方法計稅。營改增之前已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增后才進行工程決算的老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號文附件2）第一條第（三）項第9款的規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額÷（1+3%）×3%”計算繳納增值稅。
問：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地還是機構(gòu)所在地的國稅機關(guān)申報納稅？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國稅總局公告2016年第17號）（以下簡稱“國稅總局2016年第17號公告”）相關(guān)規(guī)定，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時，應(yīng)按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和計稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
問：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)時，應(yīng)如何計算應(yīng)預(yù)繳稅款？
答：1．適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%
2．適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%
納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。
某建筑企業(yè)一般納稅人A公司2016年6月承包了一項建筑工程，全部價款和價外費用共計100萬元，A公司將此建筑工程的裝修工程50萬分包給了B公司，A公司適用一般計稅方法計稅，則A公司6月份應(yīng)預(yù)繳稅款=（100-50）÷(1+11%)×2%=9.01萬元。
問：某建筑企業(yè)從分包方取得了一張建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，該發(fā)票是否可以作為預(yù)繳稅款的扣除憑證？
答：視情況而定。如果該張建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票是在2016年4月30日前開具的，則可以在2016年6月30日前作為預(yù)繳稅款的憑證，2016年6月30日后不得作為預(yù)繳稅款的憑證。如果該張建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票是在2016年4月30日之后開具的，則不得作為預(yù)繳稅款的憑證。
根據(jù)國稅總局2016年第17號公告第六條規(guī)定，納稅人從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。上述“憑證”具體是指：
1．從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。
2．從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票。
3．國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
問：小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，應(yīng)如何開具發(fā)票？
答：可以申請代開增值稅發(fā)票。根據(jù)國稅總局2016年第17號公告第六條規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。
問：房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，如何計算銷售額？
答：應(yīng)按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
問：當(dāng)期允許扣除的土地價款如何計算？
答：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
問：房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人可選擇按簡易方法計稅的項目有那些？
答：具體項目包括：
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
其中，“房地產(chǎn)老項目”是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
2．一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
問：房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，對應(yīng)的土地價款能否扣除？
答：不得扣除。根據(jù)國稅總局2016年第18號公告第九條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
問：某一般納稅人A公司，2016年6月出租其2016年3月取得的異地寫字樓，月租金為50萬元，應(yīng)如何計算該項業(yè)務(wù)的應(yīng)預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額？
答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。因此，如A公司選擇簡易計稅方法的，則6月份應(yīng)預(yù)繳稅款=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元，應(yīng)納稅額=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元。
如A公司選擇一般計稅方法的，則6月份應(yīng)預(yù)繳稅款=500000÷（1+11%）×3%=13513.51元，應(yīng)納稅額=500000÷（1+11%）×11%=49549.55元。
問：納稅人跨縣（市、區(qū)）出租不動產(chǎn)時，應(yīng)向哪個稅務(wù)機關(guān)申報納稅？
答：視情況而定。
一般納稅人和小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；
其他個人出租不動產(chǎn)的，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
問：房地產(chǎn)業(yè)納稅人出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等）時，如何計算預(yù)繳稅款？
答：房地產(chǎn)業(yè)納稅人出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照下列規(guī)定計算預(yù)繳稅款：
1．一般納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%
2．納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
3．個體工商戶及其他個人出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
舉個“栗子”某房地產(chǎn)企業(yè)C公司為一般納稅人，該公司有一2016年2月底前開發(fā)完畢的X樓盤，2016年6月X樓盤的銷售額（包括全部價款和價外費用）為2千萬元，銷售面積為1000平方米，收到預(yù)收款600萬元。該樓盤可供銷售的建筑面積為6萬平方米，土地價款為3億元。分別計算選擇一般計稅方法和簡易計稅方法的應(yīng)預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額。
計算：
1．選擇一般計稅方法：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+11%）×3%=6000000÷（1+11%）×3%=162162.16元
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款=（1000÷60000）×300000000=5000000元
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）=（20000000-5000000）÷（1+11%）=13513513.5元
應(yīng)納稅額=銷售額×11%=13513513.5×11%=1486486.49元
2．選擇簡易計稅方法：
根據(jù)國稅總局2016年第18號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。但選擇簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%=6000000÷（1+5%）×3%=171428.57元
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）=20000000÷（1+5%）=19047619元
應(yīng)納稅額=銷售額×5%=19047619×5%=952380.95元
分析：
根據(jù)計算結(jié)果可以看出，選擇簡易辦法計稅的應(yīng)預(yù)繳稅款略大于選擇一般計稅方法計稅的應(yīng)預(yù)繳稅款,而應(yīng)納稅額則與土地價款的占比相關(guān)。如果房地產(chǎn)項目的土地價款占比比較高，則選擇一般計稅方法計算的應(yīng)納稅額會小于選擇簡易辦法計稅的應(yīng)納稅額；對于土地價款占比不是特別高的房地產(chǎn)項目，則選擇適用簡易計稅方法計稅更能體現(xiàn)增值稅稅收優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目實際情況合理選擇按一般計稅方法計稅還是按簡易辦法計稅。
