1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期可以登記為增值稅一般納稅人？
一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項(xiàng)目為主體。
一般情況下，對(duì)于已經(jīng)成立的公司，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額(不含稅)大于500萬(wàn)的公司會(huì)被稅局強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人資格；對(duì)于年應(yīng)稅銷(xiāo)售額不足500萬(wàn)的公司，如果會(huì)計(jì)核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局審核通過(guò)并登記為一般納稅人資格；對(duì)于新成立沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來(lái)一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過(guò)并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對(duì)于新公司新項(xiàng)目在公司成立初期發(fā)生的成本費(fèi)用所產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)的不能認(rèn)證抵扣問(wèn)題，這樣等到公司實(shí)際產(chǎn)生銷(xiāo)售收入，前期的累計(jì)進(jìn)項(xiàng)將可以用來(lái)抵扣產(chǎn)生銷(xiāo)售收入的當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)。
2、房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅按5%征收率計(jì)稅，何為老項(xiàng)目？選了以后多長(zhǎng)時(shí)間可以改動(dòng)？
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：
①、《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
②、《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
3、按規(guī)定老項(xiàng)目在5月1日之后可以選擇簡(jiǎn)易征收。項(xiàng)目眾多是否都需要提供合同備案，另外備案后是否只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，并且按5%稅率繳納稅款？
房地產(chǎn)以項(xiàng)目管理為原則，同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目需要單獨(dú)備案，符合老項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的，可以選擇適用簡(jiǎn)易征收。按5%征收率繳納增值稅。除法律規(guī)定不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的情形外，一般納稅人可自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。
4、2016年5月1日后取得固定資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)如何抵扣？
原增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。
2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
納稅人按照本辦法規(guī)定從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。
5、一般納稅人2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)出租如何按5%計(jì)稅？
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
6、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)如何征稅？
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
7、一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，能否選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
8、一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，能否選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
9、一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)如何繳納增值稅？
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
10、一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)如何繳納增值稅？
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
11、房地產(chǎn)一般納稅人采取預(yù)收款方式如何進(jìn)行預(yù)繳增值稅？
一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
12、納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃營(yíng)改增后如何進(jìn)行預(yù)繳？
有以下幾種預(yù)繳稅款的計(jì)算情形：
（1）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+11%）×3%
（2）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%
（3）個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%
（4）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：
a.出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%
b.出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%
13、貸款利息可以抵扣增值稅嗎？
不能抵扣，同時(shí)納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。
14、房地產(chǎn)老項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅收入中還可以扣土地款嗎？
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
15、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款如何計(jì)算？
按以下公式計(jì)算：
1、銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
3、當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
另，支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
16、房地產(chǎn)企業(yè)有一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何進(jìn)行抵扣？
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷(xiāo)售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目分別使用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，需對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行劃分。
17、房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算？
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
18、房地產(chǎn)2016年4月30日前收款并繳納營(yíng)業(yè)稅的，未開(kāi)具發(fā)票的如何處理？
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。
19、房地產(chǎn)一般納稅人如何享受老項(xiàng)目政策？
根據(jù)36號(hào)文件《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：
1.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
2.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
20、房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣項(xiàng)有哪些：如金融機(jī)構(gòu)的發(fā)票：利息、手續(xù)費(fèi)、賬戶管理費(fèi)等？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。
36號(hào)文件《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條、第二十七條規(guī)定了進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的情形，其中第二十七條第（六）項(xiàng)：購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)?！对圏c(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。
21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣嗎？這些設(shè)施如果最后拆除了，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅要轉(zhuǎn)出嗎？
售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，其進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)需轉(zhuǎn)出。
22、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目與新項(xiàng)目存在開(kāi)票稅率上的差異，是否老項(xiàng)目與新項(xiàng)目之間的銷(xiāo)項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)不能互低？
房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇適用簡(jiǎn)易征收的，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
23、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于增值稅征收范圍？比如實(shí)際操作中可能存在集團(tuán)公司拍地后，交給子公司開(kāi)發(fā)的情況，怎么辦？
土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者屬于免稅范圍。如企業(yè)間直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)按財(cái)稅[2016]36號(hào)文規(guī)定征收增值稅。
24、但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開(kāi)發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷(xiāo)售建筑面積如何確定？
房地產(chǎn)企業(yè)分次開(kāi)發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項(xiàng)目”口徑一致，因而，對(duì)“一次拿地、分次開(kāi)發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷(xiāo)售建筑面積跟與可供銷(xiāo)售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。
25、一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在營(yíng)改增之前已經(jīng)申報(bào)了營(yíng)業(yè)稅但是沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，營(yíng)改增之后有什么處理辦法？
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。
26、“營(yíng)改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情形有哪些？
房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：
一是供應(yīng)商開(kāi)具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒(méi)有補(bǔ)充開(kāi)具具體《銷(xiāo)售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的情形不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂<增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]156號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷(xiāo)售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開(kāi)具專用發(fā)票。匯總開(kāi)具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具《銷(xiāo)售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。
二是購(gòu)買(mǎi)職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。
三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金。
四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購(gòu)建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。
五是房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓由自己持有經(jīng)營(yíng)，以上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務(wù)部分的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。
六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過(guò)法定認(rèn)證期限180天。
27、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售住宅和商業(yè)商品房，給個(gè)人和企業(yè)開(kāi)票開(kāi)普票還是專票？
稅法規(guī)定，不得向個(gè)人開(kāi)具專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人可以向企業(yè)開(kāi)具專用發(fā)票；小規(guī)模納稅人可以申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)。
28、銷(xiāo)項(xiàng)小于進(jìn)項(xiàng)是否正常抵扣？
如果當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)小于進(jìn)項(xiàng)，則剩余的進(jìn)項(xiàng)可以留抵以后期間的銷(xiāo)項(xiàng)。
29、現(xiàn)有地稅發(fā)票如何處理？
按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定自2016年5月1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向試點(diǎn)納稅人發(fā)放發(fā)票。試點(diǎn)納稅人已領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日。特殊情況經(jīng)省國(guó)稅局確定，可適當(dāng)延長(zhǎng)使用期限，最遲不超過(guò)2016年8月31日。
納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于2016年12月31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。
30、混合銷(xiāo)售怎么處理？
一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷(xiāo)售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。
31、營(yíng)改增后土地增值稅是否繼續(xù)繳納？
增值稅與土地增值稅都是對(duì)增值額進(jìn)行課稅的稅種，但二者有很大的區(qū)別。納稅義務(wù)人、征稅范圍、稅率等都不同。營(yíng)改增不會(huì)影響土地增值稅的繳納。
32、統(tǒng)借統(tǒng)還政策是否還執(zhí)行？集團(tuán)發(fā)債行為是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還？
統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。
統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。
33、關(guān)于企業(yè)涉及多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)情況，稅率是按各自行業(yè)適用稅率征收嗎？
企業(yè)涉及多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)的，需要區(qū)分兼營(yíng)或是混合銷(xiāo)售。兼營(yíng)是發(fā)生兩項(xiàng)應(yīng)稅行為，混合銷(xiāo)售是發(fā)生一項(xiàng)應(yīng)稅行為。
納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。
一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。
34、不動(dòng)產(chǎn)租賃納入營(yíng)改增誰(shuí)得利？
納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法第三、四條分別對(duì)一般納稅人和小規(guī)模納稅人如何繳納增值稅做了規(guī)定。
作為個(gè)人來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增前后帶來(lái)的改變不會(huì)很大，不過(guò)對(duì)企業(yè)而言十分利好。因?yàn)榇饲坝捎谧赓U繳納的都是營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅自然沒(méi)有辦法傳導(dǎo)到下游抵扣?，F(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的租賃已經(jīng)是增值稅的一個(gè)項(xiàng)目了，企業(yè)租賃產(chǎn)生的費(fèi)用，自然也可以在銷(xiāo)項(xiàng)里面進(jìn)行抵扣，有利于企業(yè)合理降低稅負(fù)。因?yàn)槟壳皝?lái)看，企業(yè)中很大一部分成本都是租賃產(chǎn)生的，租賃成本占成本支出的比例還是比較大，對(duì)企業(yè)就非常有利。
35、在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立是否要征收增值稅？
在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。
