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如果收租金可趕上了“營改增”,這可腫么辦?

      

卡寶寶小編認(rèn)為,在“營改增”節(jié)點(diǎn)所收取租金的涉稅處理不可“錯(cuò)位”,更不應(yīng)該“一刀切”,而是應(yīng)該針對(duì)具體情況謹(jǐn)慎處理?,F(xiàn)通過一個(gè)案例,分析如下:


某工業(yè)企業(yè)為增值稅一般納稅人,2016年4月1日與承租方簽定不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。合同約定2016年5月1日向承租方收取2016年4月1日——2018年3月31日的租金252萬元。


依據(jù)租賃合同計(jì)算,每個(gè)月的不動(dòng)產(chǎn)租金為10.5萬元(252萬元÷24個(gè)月=10.5萬元/月)。2016年5月1日收取租金時(shí),營改增試點(diǎn)已全面實(shí)施,那么其歸屬于2016年4月份的租金涉稅事項(xiàng)該如何處理?其歸屬于2016年5月1日——2018年3月31日的租金涉稅事項(xiàng)又該如何處理呢?


分析: 按照現(xiàn)行稅法實(shí)體從舊原則,該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)涉稅業(yè)務(wù)應(yīng)遵循不溯及既往的法律原則。即有關(guān)稅收權(quán)利義務(wù)的產(chǎn)生、變更和滅失的稅收實(shí)體法,在應(yīng)稅行為或事實(shí)發(fā)生后如有所變動(dòng),除非法律另有特別規(guī)定外,對(duì)該行為或事實(shí)都應(yīng)適用其發(fā)生當(dāng)時(shí)的稅法規(guī)定。因此該案例中,所屬期為4月份的租金應(yīng)申報(bào)繳納營業(yè)稅,所屬期為5月份及之后期間的租金應(yīng)申報(bào)繳納增值稅。


(一)營業(yè)稅處理


《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?!吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定,《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天。


因此,對(duì)所屬期為4月份的不動(dòng)產(chǎn)租金10.5萬元應(yīng)申報(bào)繳納營業(yè)稅:10.5萬元×5%=0.525萬元。


所屬期為4月份的不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)申報(bào)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加應(yīng)在次月(即在5月份)申報(bào)期內(nèi)申報(bào)繳納。


(二)增值稅處理


《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件2(九)規(guī)定,一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。


《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1第四十五條(二)規(guī)定,納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。


因此本案例中,該企業(yè)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,對(duì)所屬期為2016年5月1日——2018年3月31日的租金部分應(yīng)申報(bào)繳納增值稅:


(252萬元÷24個(gè)月×23個(gè)月)÷(1+5%)×5%=11.5萬元。


所屬期為2016年5月份及之后期間的租金部分應(yīng)申報(bào)的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加應(yīng)在次月(即在6月份)申報(bào)期內(nèi)申報(bào)繳納。


該企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理如下:(單位,元,下同)


(1)2016年4月末根據(jù)合同約定確認(rèn)當(dāng)月租金收入


借:應(yīng)收賬款  105000.00


貸:其他業(yè)務(wù)收入  105000.00


(2)計(jì)提營業(yè)稅金及附加


借:營業(yè)稅金及附加  5670.00


貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅  5250 .00


——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅  262.50


——應(yīng)交教育費(fèi)附加  157.50


(3)2016年5月1日收取租金


借:銀行存款  2520000.00


貸:預(yù)收賬款  2300000.00


應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅  115000.00


應(yīng)收賬款  105000.00


(4)繳納營業(yè)稅金及附加


借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅  5250.00


——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅  262.50


——應(yīng)交教育費(fèi)附加  157.50


貸:銀行存款  5670.00


(5)繳納財(cái)產(chǎn)租賃合同印花稅:2520000.00×0.1%=2520元


借:管理費(fèi)用  2520.00


貸:銀行存款  2520.00


(6) 6月份申報(bào)期內(nèi)申報(bào)繳納增值稅


借:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅  115000.00


貸:銀行存款  115000.00


(同時(shí)應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加會(huì)計(jì)分錄略。)


(三)企業(yè)所得稅處理


《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號(hào))規(guī)定,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。因此,該企業(yè)可以對(duì)上述預(yù)收部分租金分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。


2016年4月份已確認(rèn)收入105000元。2016年5-12月份每月確認(rèn)收入100000元(每月含稅收入105000÷(1+5%)=100000元),2016年5-12月份8個(gè)月共確認(rèn)收入100000×8=800000元。


該企業(yè)2016年5-12月份每月確認(rèn)收入會(huì)計(jì)賬務(wù)處理


借:預(yù)收賬款  100000.00


貸:其他業(yè)務(wù)收入  100000.00


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