卡寶寶小編認(rèn)為，在“營改增”節(jié)點(diǎn)所收取租金的涉稅處理不可“錯(cuò)位”，更不應(yīng)該“一刀切”，而是應(yīng)該針對(duì)具體情況謹(jǐn)慎處理?，F(xiàn)通過一個(gè)案例，分析如下：
某工業(yè)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2016年4月1日與承租方簽定不動(dòng)產(chǎn)租賃合同。合同約定2016年5月1日向承租方收取2016年4月1日——2018年3月31日的租金252萬元。
依據(jù)租賃合同計(jì)算，每個(gè)月的不動(dòng)產(chǎn)租金為10.5萬元（252萬元÷24個(gè)月=10.5萬元/月）。2016年5月1日收取租金時(shí)，營改增試點(diǎn)已全面實(shí)施，那么其歸屬于2016年4月份的租金涉稅事項(xiàng)該如何處理？其歸屬于2016年5月1日——2018年3月31日的租金涉稅事項(xiàng)又該如何處理呢？
分析： 按照現(xiàn)行稅法實(shí)體從舊原則，該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)涉稅業(yè)務(wù)應(yīng)遵循不溯及既往的法律原則。即有關(guān)稅收權(quán)利義務(wù)的產(chǎn)生、變更和滅失的稅收實(shí)體法，在應(yīng)稅行為或事實(shí)發(fā)生后如有所變動(dòng)，除非法律另有特別規(guī)定外，對(duì)該行為或事實(shí)都應(yīng)適用其發(fā)生當(dāng)時(shí)的稅法規(guī)定。因此該案例中，所屬期為4月份的租金應(yīng)申報(bào)繳納營業(yè)稅，所屬期為5月份及之后期間的租金應(yīng)申報(bào)繳納增值稅。
（一）營業(yè)稅處理
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天。
因此，對(duì)所屬期為4月份的不動(dòng)產(chǎn)租金10.5萬元應(yīng)申報(bào)繳納營業(yè)稅：10.5萬元×5%=0.525萬元。
所屬期為4月份的不動(dòng)產(chǎn)租金應(yīng)申報(bào)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加應(yīng)在次月（即在5月份）申報(bào)期內(nèi)申報(bào)繳納。
（二）增值稅處理
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2（九）規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第四十五條（二）規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
因此本案例中，該企業(yè)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，對(duì)所屬期為2016年5月1日——2018年3月31日的租金部分應(yīng)申報(bào)繳納增值稅：
（252萬元÷24個(gè)月×23個(gè)月）÷（1+5%）×5%=11.5萬元。
所屬期為2016年5月份及之后期間的租金部分應(yīng)申報(bào)的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加應(yīng)在次月（即在6月份）申報(bào)期內(nèi)申報(bào)繳納。
該企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理如下：（單位，元，下同）
（1）2016年4月末根據(jù)合同約定確認(rèn)當(dāng)月租金收入
借：應(yīng)收賬款 105000.00
貸：其他業(yè)務(wù)收入 105000.00
（2）計(jì)提營業(yè)稅金及附加
借：營業(yè)稅金及附加 5670.00
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 5250 .00
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 262.50
——應(yīng)交教育費(fèi)附加 157.50
（3）2016年5月1日收取租金
借：銀行存款 2520000.00
貸：預(yù)收賬款 2300000.00
應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 115000.00
應(yīng)收賬款 105000.00
（4）繳納營業(yè)稅金及附加
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 5250.00
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 262.50
——應(yīng)交教育費(fèi)附加 157.50
貸：銀行存款 5670.00
（5）繳納財(cái)產(chǎn)租賃合同印花稅：2520000.00×0.1%=2520元
借：管理費(fèi)用 2520.00
貸：銀行存款 2520.00
（6） 6月份申報(bào)期內(nèi)申報(bào)繳納增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 115000.00
貸：銀行存款 115000.00
（同時(shí)應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加會(huì)計(jì)分錄略。）
（三）企業(yè)所得稅處理
《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號(hào)）規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。因此，該企業(yè)可以對(duì)上述預(yù)收部分租金分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
2016年4月份已確認(rèn)收入105000元。2016年5-12月份每月確認(rèn)收入100000元（每月含稅收入105000÷（1+5%）=100000元），2016年5-12月份8個(gè)月共確認(rèn)收入100000×8=800000元。
該企業(yè)2016年5-12月份每月確認(rèn)收入會(huì)計(jì)賬務(wù)處理
借：預(yù)收賬款 100000.00
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100000.00
